Сейчас я вернулся и думаю, что работа блога вернется в прежнее русло.

Фотография с отдыха:

Такая табличка была прикреплена к одному из стендов на экспозиции, у которого фотографировалось очень много туристов. Суть надписи проста: «если ты это сломаешь — это твое». Ну а далее идет цена этого изделия, которую необходимо будет уплатить после заключения договора купли-продажи таким нехитрым способом.

Согласитесь, неплохая альтернатива штрафу.

Публикации по этой теме:

1. Милиционерам можно давать сдачи!
2. Налоги можно заплатить через Интернет
3. Зачем необходим товарный знак
4. Можно дробиться!

В частности, при заключении договора необходимо иметь ввиду, что он может заключаться как в простой письменной, так и в нотариальной форме. При этом обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

На данные договоры также распространяется требование о государственной регистрации земельного участка: либо договора, либо перехода права. Регистрации подлежат договоры дарения, ренты, аренды (заключенные на срок на год и более) земельных участков. При отношениях купли-продажи обязательной является государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю.

Отсюда применительно к договору купли-продажи земельного участка следует, что момент заключения договора не является моментом возникновения права собственности на земельный участок, оно возникает со дня регистрации земельного участка.

Нотариальное оформление сделки и государственная регистрация земельного участка осуществляются по его месту нахождения, т.е. на территории соответствующего муниципального района, городского округа или другого муниципального образования.

Еще одной стадией оформления земельного участка является его постановка на государственный кадастровый учет, который должен предшествовать заключению договора, поскольку объектом сделки может быть только участок, прошедший кадастровый учет и эти сведения должны включаться в договор.

При оформлении земельного участка в собственность универсальной является сделка купли-продажи. Помимо вышеперечисленных требований, договор купли-продажи должен отвечать также ряду других.

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо точно определить его принадлежность продавцу по правоустанавливающим документам, сведения о нем включаются в текст договора.

Любые консультации по поводу оформления сделок купли продажи земли, оформления участков земли, можно получить у Смоляковой Натальи Геннадьевны, адвоката с 10 летним опытом работы и специалиста в области земельного законодательства.

Оcновные требования к содержанию договора купли-продажи земельного участка:

- если участниками сделки являются физические лица, то в тексте проекта договора обязательно указываются полностью фамилии, имена, отчества, даты рождений, адреса постоянного места жительства, реквизиты документов, удостоверяющих личности участников сделки. Если сделка заключается представителем, то должны быть указаны реквизиты доверенности;

- если участником сделки является юридическое лицо, то в тексте следует указать: полное наименование, ЕГРЮЛ, ИНН, юридический адрес, адрес фактического места нахождения, дату и место государственной регистрации.

В тексте договора необходимо конкретно определить место нахождения земельного участка, его категорию земель и разрешенное использование (целевое назначение), кадастровый номер, площадь.

Если земельный участок продается или покупается физическим лицом, состоящим в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). В случае невыполнения этого требования семейного законодательства, второй супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Если предметом договора купли-продажи является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другими участниками) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу. Если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то право преимущественной покупки принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, муниципальному образованию.

Если продавцом выступает несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, то сделка совершается только с письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Обязательным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость) и порядок оплаты, который определяется по соглашению сторон. Денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. Фактом получения денежной суммы по договору является расписка от продавца.

При невключении в договор любого из этих условий в регистрации земельного участка может быть отказано.

До заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка, а также запрещений (арестов), о чем необходимо упоминать в тексте договора.

Для регистрации земельного участка (перехода права собственности) в регистрирующий орган должны быть представлены документы (в общем виде):

- правоустанавливающие документы юридического лица либо документы, удостоверяющие личность физического лица;

- доверенность на представителя;

- квитанция об оплате государственной пошлины;

- договор в трех экземплярах с приложениями к нему, упомянутыми в тексте договора (акт приема-передачи прилагать необходимо обязательно);

- кадастровый паспорт земельного участка;

- правоустанавливающие и иные документы в зависимости от правовой ситуации.

При этом необходимо иметь ввиду, что документы для регистрации земельного участка предоставляются в двух экземплярах – подлиннике и копии. Стороны для регистрации права подают совместное заявление, для чего необходима их совместная явка в регистрирующие органы.

Став собственником или иным правообладателем земельного участка вы не получаете безграничной возможности хозяйствовать на нем. Любой вид хозяйствования напрямую зависит от категории, к которой отнесен тот или иной участок. Сведения об этом содержатся в государственном кадастре недвижимости и в едином государственном реестре прав. В ряде случаев необходим перевод земель из одной категории в другую.

Перевод земель — вопрос длительный и не простой как с точки зрения законодательства, так и практического осуществления и имеет свои особенности в различных регионах, поскольку регулируется как нормами федерального, так и регионального законодательства.

Актуальность проблемы заключается еще и в том, что после изменения назначения земли ее стоимость может увеличиться в несколько раз, особенно при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (промышленности, населенных пунктов и т.д.) с целью ведения строительства.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает 7 категорий земель: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической безопасности, обороны, иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.

Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находятся вопросы отнесения земель к категориям, а также их перевода из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю — федеральная, собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная, частная, а также назначение земли.

Так, для осуществления перевода земель, например, сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, в другую категорию необходимо подать заявление (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации с обоснованием невозможности использования земли по назначению. К ходатайству необходимо приложить землеустроительную, градостроительную и иную документацию, связанную с использованием, охраной и перераспределением земель.

По результатам рассмотрения ходатайства и результатам экспертизы исполнительный орган принимает решение о переводе либо об отказе в переводе земель. Далее документы направляются в местные органы власти (администрации) для оформления перевода. Данное решение является ненормативным актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации и может быть обжаловано в арбитражный суд в установленном порядке (срок подачи жалобы — 3 месяца).

По своей сути и отнесение земель к определенной категории, и установление разрешенных видов ее использования — это правовые ограничения использования земли. По своему содержанию данные понятия различны. Подразумевается, что категория имеет более общее и широкое значение, чем вид разрешенного использования. В одной категории может быть несколько видов разрешенного использования.
Поэтому, чтобы реализовать свое право в ряде случаев еще необходимо проходить и процедуру перевода земель или изменения вида разрешенного использования.

Публикации по этой теме:

1. Заключение договора
2. Самостоятельная регистрация фирм: насколько это возможно?
3. Договор о содействии в реализации проекта
4. Зачем штрафовать, если можно продать?

В комментариях к посту «Реальность договора займа: правовые следствия» возник вопрос о различении подписания (составления) договора и заключения договора, что, собственно, предопределило тему настоящего поста.
Итак, что значит заключить гражданско-правовой договор, и при каких условиях договор считается заключенным?

Заключение договора. Условия, при которых договор считается заключенным:
При решении данного вопроса необходимо руководствоваться п.1 ст.432 ГК РФ, который устанавливает, что «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора».
А также необходимо учитывать положения ст.433 ГК РФ, которые устанавливают следующее:
- «Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества».
- «Договор, подлежащий государственно регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Правовое значение заключения договора:
Так как в соответствии со ст.8 ГК РФ договоры являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей, а согласно п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, то это означает, что обязательства из договора возникают только по заключенному договору. Без наличия такого факта, как заключенный договор, нельзя требовать от кого-либо выполнения обязательств, возникающих из него, в том числе нельзя требовать выполнения этих обязательств в судебном порядке.

В бытовом понимании у многих два понятия «составление (подписание) договора» и «заключение договора» сливаются. Однако совпадение по содержанию этих двух понятий возможно не всегда. Они совпадают только в случае, когда:
- для данного вида договора предусмотрена простая письменная форма;
- договор является консенсуальным;
- в тексте договора оговорены все его существенные условия;
- текст договора подписан полномочными лицами.
В иных случаях могут быть несовпадения…

Примеры:
1. Если договор может быть заключен в устной форме, то составления (подписания) вообще может и не быть (например, договор розничной купли-продажи).
2. Если для договора предусмотрена государственная регистрация, то составленный и подписанный договор еще не является заключенным. Для этого необходимо дополнительное условие — государственная регистрация (например, договор купли-продажи жилого помещения).
3. Если договор является реальным, то подписание его текста еще не значит, что он заключен — дополнительно необходима передача имущества (например, для договора займа необходима еще и передача займодавцем заемщику суммы займа).
4. Если в тексте договоре не содержатся все существенные условия, которые предусмотрены  для данного вида договора законом, либо договор подписан с разногласиями, то он не считается заключенным (например, в тексте договора подряда не установлены сроки выполнения работ либо договор подряда подписан заказчиком с протоколом разногласий, который, в свою очередь, не подписан подрядчиком).
5. Подписание договора неуполномоченными лицами не делает его заключенным (например, договор поставки с одной из сторон подписан заместителем генерального директора, в доверенности которого не содержится указаний на полномочия подписывать такой договор либо доверенность вообще отсутствует).

Данная статья, безусловно, не претендует на исчерпывающий характер, но, тем не менее, охватывает основные условия для заключения договора и приводит типичные примеры.

Публикации по этой теме:

1. Реальность договора займа: правовые следствия
2. Цена договора и НДС
3. Как не ошибиться с текстом и видом договора?
4. Посетителям блога, ищущим форму расписки