Семейная пара решила купить квартиру в строящемся доме в Москве. Договор предварительной купли-продажи был заключён с компанией, которая имеет прямое отношение к «СУ №155» – одному из крупнейших застройщиков Москвы и Подмосковья.
22-этажный дом, расположенный в Москве в Высоковольтном проезде, был благополучно построен, заселен, семейная пара получила ключи и регистрацию по месту жительства. Но продавец на завершающем этапе сделки отказался заключать основной договор купли-продажи квартиры. Наша семейная пара не смогла зарегистрировать за собой право собственности на недвижимость и, таким образом, поставить в вопросе приобретения квартиры точку. Ситуация с продавцом недвижимости становилась всё более и более неоднозначной и весьма противоречивой. И готовность продавца заключить договор неожиданно сменилась заявлением, что все достигнутые до этого момента договоренности по продаже квартиры расторгнуты им в одностороннем порядке. Семейная пара решила обратиться за защитой своих интересов в Юридическую компанию “ПРИОРИТЕТ”. Изучив разрушенную сделку, юристы подготовили иск в суд. Аргументы, подготовленные юристами в этом сложном и непростом судебном процессе, заставили две судебные инстанции встать на сторону нашей семейной пары.
Сложность этого дела заключалась в том, что покупатели квартиры попали в ситуацию, которую можно обозначить как «у семи нянек дитя без глаза». В реализации проекта по строительству жилого дома участвовало сразу несколько сторон, которые «менялись ролями», расчеты за квартиру велись и вовсе через третью компанию… В связи с тем, юристам юридической компании «ПРИОРИТЕТ» пришлось приложить немалые усилия, чтобы объяснить суду, почему обязанным по предварительному договору в итоге стало ЗАО «СУ №155». Была разработана сложная и обоснованная правовая позиция, которая заключалась в следующем.
Между соинвесторами был заключен договор и по его условиям после реализации инвестиционного проекта все квартиры переходили в собственность «СУ №155». Инвестор «Энерготехпром ИнвестСтрой» на момент заключения предварительного договора обладало правом общей долевой собственности на спорную квартиру вместе с «СУ №155» (соивестором). То, что такое распоряжение объектом осуществлялось по соглашению сторон, подтверждается тем, что при заключении предварительного договора от имени ЗАО «Энерготехпром ИнвестСтрой» выступало Товарищество на вере (коммандитное товарищество) «СУ №155» и Компания», в котором основным и полным товарищем является ЗАО «СУ №155», генеральный директор которого выступал от имени коммандитного товарищества.
В сентябре 2008 года жилой дом был введен в эксплуатацию и «СУ №155» зарегистрировало право собственности на спорную квартиру в 2010 году. Соответственно, с этого момента все обязательства продавца по предварительному договору купли-продажи указанной квартиры перешли к «СУ №155». Более того, своими действиями «СУ №155» неоднократно подтверждал свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости, а именно:
1) В конце апреля 2010 года истцам (покупателям квартиры) был выдан смотровой ордер. В ордере указывается, что он выдан будущему собственнику квартиры.
2) В мае 2010 года истцам выдали ключи от квартиры.
3) Спустя два месяца истцам был выдан временный ордер на вселение в жилое помещение.
4) В ОУФМС района Отрадное по г. Москве было направлено ходатайство о временной регистрации истцов по адресу квартиры. Истцы и их дети были зарегистрированы в квартире.
5) В 2012 году истцам было направлено приглашение на заключение основанного договора купли-продажи квартиры.
Также в процессе судебного разбирательства выяснилось, что между «Энерготехпром ИнвестСтрой» и «СУ №155» был заключен договор, который был квалифицирован судом как агентский. По указанному договору «Энерготехпром ИнвестСтрой» было поручено заключать предварительные договоры от имени «СУ №155». Возникали вопросы, зачем инвесторам нужно было создавать такую вереницу лиц, которые представляют друг друга в круговороте? Почему договоры с покупателями не были заключены напрямую от имени ЗАО «СУ №155»?
Истцы регулярно с 2009 по 2012 год обращались к «СУ №155» с просьбой заключить с ними основной договор, но им отказывали под разными предлогами. Как оказалось позже, компания просто тянула время. В суде «СУ №155» обосновал свой отказ заключать основной договор с покупателем тем, что истек срок действии предварительного договора.
В соответствии со ст.429 и ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Гагаринский суд Москвы изучил все обстоятельства этого дела и, принимая решение по спорной квартире в пользу истцов, установил, что «СУ №155» всеми своими действиями, письменными документами и обращениями до февраля 2012 года подтверждал все свои намерения заключить с покупателями основной договор купли-продажи квартиры.
С 2010 года с фактического согласия «СУ-№155» истцы проживали в спорной квартире, сделали в ней ремонт, являются плательщиками коммунальных платежей, были зарегистрированы по месту проживания. Кроме того, ответчик сам предлагал в 2012 году заключить основной договор купли-продажи. Все эти обстоятельства суд расценил как свидетельства необоснованного уклонения «СУ №155» от заключения основного договора и обязал компанию заключить договор на условиях, определенных предварительным договором.
И можно было бы поставить в этой истории точку, но «СУ №155» не стремится выполнять решение суда, поэтому юристам юридической компании «ПРИОРИТЕТ» есть ещё с чем работать. Но это уже совсем другая история…
Тамара Шафранская
Юридическая компания «ПРИОРИТЕТ»
(495) 987-18-50, shafranskaya@uk-prioritet.ru