Разъяснения от Юридической компании Феникс.
Совершая сделки с недвижимостью, мы зачастую стремимся обезопасить себя от негативных последствий их неисполнения: отказа от заключения договора купли-продажи, непередачи документов, отказа освободить жилую площадь, изменения суммы по договору, его неоплаты. Всего не перечислить. И если брать в расчет немалую стоимость недвижимости, а также относительно высокий процент споров и нарушений в данной сфере, то обеспокоенность участников сделок с недвижимостью можно понять. Как же себя обезопасить, покупая или продавая жилье?
Очень часто риэлторы при заключении договора купли-продажи жилой недвижимости предлагают подписать так называемое соглашение о задатке, в котором, с одной стороны, прописывается будущее заключение Основного договора купли-продажи, и Покупатель передает оговоренную сумму в счет будущего договора купли-продажи Продавцу, а с другой стороны, в случае не заключения договора купли-продажи и его неисполнения, если виновная сторона Продавец – задаток возвращается в двойном размере, если виноват Покупатель – задаток остается у Продавца.
На первый взгляд, составление такого соглашения помогает дисциплинировать стороны и обезопасить их от возможных недобросовестных действий, но если внимательно изучить законодательство и вникнуть в природу соглашения о задатке, то можно прийти к выводу, что столь распространенное в практике оборота жилой недвижимости соглашение о задатке не имеет юридической силы!
Обратимся к Гражданскому Кодексу РФ, а точнее к ст.380 ГК РФ, дающей определение задатка: Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору. Во-вторых, задаток исполняет доказательственную функцию – «заключения договора». В-третьих, задаток призван обеспечивать исполнение договора. Сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Понимание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению. Денежная сумма, передаваемая по соглашению о задатке, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя, а законодатель призывает считать указанную сумму авансом.
Нельзя обеспечить задатком обязательство, возникновение которого лишь предполагается сторонами в будущем (например, при заключении предварительного договора купли- продажи квартиры), потому что обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства и может существовать лишь при условии существования основного обязательства.
А договоры купли-продажи жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только после ее прохождения. Если делать все в соответствии с требованиями законодательства, то получается, что стороны должны сначала заключить основной договор купли-продажи недвижимости, зарегистрировать его, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но на практике так никто не поступает, так как в этом случае срок государственной регистрации растягивается почти на два месяца.
Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, о задатке говорить и не приходится (невозможно доказывать факт существования того, чего нет). Более того, формально до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения покупатель не должен уплачивать продавцу покупную цену или ее часть: договора еще нет, права и обязанности еще не возникли. Поэтому с точки зрения законодателя распространенная практика указания в договорах купли-продажи недвижимости (в том числе нотариально удостоверяемых) на то, что покупная цена “уплачена до заключения договора” или “непосредственно после подписания договора сторонами”, “расчеты производятся после подписания настоящего договора, но до его государственной регистрации” и т.п., не состоятельна. Однако следует отметить, что и авансовые платежи законодатель не запрещает.
Таким образом, в случае возникновения споров, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора отчуждения жилой недвижимости, судом будут признаваться в качестве авансовых платежей по основному договору, а не задатком. Как быть в этом случае сторонам при заключении сделок с недвижимостью? Есть ли способ защитить свои интересы? Заключайте предварительные договоры купли-продажи. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, то другая сторона вправе потребовать через суд принудительного совершения сделки (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ). Включайте в предварительный договор условия о неустойке или пене, в случае несвоевременного заключения основного обязательства и помните, что при не заключении основного договора аванс возвращается Покупателю.
Будьте внимательны при совершении сделок с недвижимостью, с ответственностью подходите к оформлению договорных отношений – это залог Вашего спокойствия и благополучия.